“一帶一路”之柬埔寨投資法律規則與實踐(下)
柬埔寨《土地法》於1992年頒佈，並於2001年8月修正。2001年土地法修正案主要目的是明確不動產所有權體制，以保障不動產所有權及相關權益。該法還旨在建立現代化土地註冊體系，以保障人民擁有土地的權利。土地法指定土地管理城市規劃和建設部作為不動產權屬證明文件的核發部門，並負責國有不動產的地籍管理工作。
在所有權規定方面，嚴禁外籍自然人和法人擁有土地。《憲法》規定： 全部自然人或法人均可單獨或集體擁有所有權。僅限於柬埔寨籍自然人或 法人有權擁有土地（第四十四條）。2001年《土地法》還規定僅限於柬埔寨自然人或法人可擁有土地所有權，外籍人士偽造身份證件以在柬埔寨擁有土地的，應受到懲罰（第八條）。柬埔寨籍法人是指柬埔寨公民或公司持有51 %或以上股份的公司。此外，《土地法》規定：除為公共利益外，不得剝奪所有權。需剝奪所有權的，應按法律法規規定的形式和程序進行，並應提前予以公平、公正的補償。
2001年《土地法》關於不動產所有權的主要規定如下：
①1979年以前的不動產所有權體制不予承認（第七條）。
②本法生效以後，以任何形式占有國有公共或私人財產的，均屬無效（第十八條）。
③自1989年起，獲得認可的不動產占有可構成不動產訴權，並依據本法規定，由不動產持有人取得所有權（第三十條）。
④本法生效後，無權屬證明即占有不動產的，應視為非法占有者（第三十四條）。
⑤有轉化為所有權，應明確、非暴力、公開、持續並蓄意的占有不動產（第三十八條）。
⑥占有轉化為完全所有權之前，符合法律規定的占有構成對該不動產的訴權。權屬證明本身為占有證明。而非不可爭議的所有權權屬證明。土地登記不動產所有權無爭議的，占有權屬證明才構成明確、無爭議的不動產權屬證明。發生權利主張爭議的，應通過對全部相關證據的調查，確定該不動產的合法占有人。不動產占有權屬證明可作為證據，但本身不具有決定意義（第四十條）。
關於不動產所有轉讓：銷售、交換和或贈與合同在地籍登記處登記後，方可實施排出第三方的所有權轉讓（第六十五、七十和八十一條）。
關於土地特許：柬埔寨土地特許分為三類：社會特許、經濟特許及適用開發或開采特許。社會特許受益人可在國有土地上修建住宅和/或開墾國有土地謀生。經濟特許受益人可整理土地進行工業或農業開發。使用、開發或開采特許包括礦產開采特許、港口特許、機場特許、工業開發特許、漁業特許，不受2001年《土地法》管轄（第四十九條、五十條）。
土地特許僅在特許合同規定台新銀行信貸過件率的時間內設定權利（第五十二條）。土地特許面積不超過1萬公頃，特許期限不超過99年（第五十九、六十一條）。
關於土地租賃：土地租賃分為兩種：無限期租賃和固定期限租賃。固定期限租賃包括短期可續租租賃和15年或以上長期租賃。長期租賃構成對不動產的訴權，該權利可用於等值回報或繼承轉讓（第一百零六條、一百零八條）。
關於抵押：不動產所有人可以其不動產作為抵押品，通過抵押或質押方式保證支付債務（第一百九十一條）。
關於土地使用的限制：1994年頒佈的《土地使用規劃、城市化與建設法》管轄柬埔寨全境范圍內的土地使用。本法和很多土地使用規劃均極其籠統，投資者在實施投資項目之前應認真核對實際的規劃規則。
2010年12月，柬埔寨內閣通過法律草案，允許外國人購買柬埔寨業主房屋一樓以上的房產。
）外資企業獲得土地的規定
根據柬埔寨《土地法》（2001年）規定，禁止任何外國人（包括自然人和外商控制的法人）擁有土地，但合資企業可以擁有土地，其中外方合計持股比例最高不得超過49% 。
由於近30年的戰亂，柬埔寨土地體系遭到嚴重破壞，許多土地所有權 權屬證明文件及地塊登記資料丟失，造成目前仍有大量與土地所有權相關的糾紛。因此，很重要的一點是投資者在與柬埔寨公司訂立土地使用、租賃或按土地所有權分配利益的合同之前，應核實土地所有人的所有權。
柬埔寨政府暫停批準經濟特許地。2012年5月7日，柬埔寨首相洪森簽 發《提高經濟特許地管理效率》的政府令，宣佈自即日起暫停批準新的經濟特許地。該法令要求政府各部門、各有關單位必須認真執行政府關於提供經濟特許地的合同規定，不影響社區和當地居民的生活環境；對於已經獲得經濟特許地，但未按法律原則和合同規定進行開發，或者利用特許地經營權開拓更大土地，轉售空閑土地，違背合同，侵犯社區人民土地的公司，政府將收回其經濟特許地；對於之前已獲政府批準的經濟特許地，政府將繼續依照法律原則和合同執行。2012年9月底，洪森首相宣佈將從投資開發的第六年起對經濟特許地征收租金，每公頃5美元，並逐年增加1%，並再次表示不再新批經濟特許地，直至其政治生涯結束。
3.
關於勞動就業的規定
）勞動法的核心內容
1997年頒佈的柬埔寨《勞工法》，是完全參照西方發達國傢勞動標準制定的，要求較為嚴格，現實執行中更強調保護勞工權益。該法規反映出柬埔寨政府勞工政策的原則思路：積極實施技術人才本地化戰略，千方百計地解決其國內勞動力大量過剩的問題，努力尋找國外就業市場。嚴格控制外勞輸入，隻有柬埔寨缺乏的技術、管理人才，才能獲準在柬工作。
《勞工法》為勞動者權益提供全面保護。該法主要原則性規定如下：(1)嚴格禁止強迫或強制勞動；(2)雇主雇傭或解雇工人時，應在雇用或解雇之日起15日內向勞動主管部門書面申報；(3)雇主用工人數台新銀行信貸好過嗎超過8個的，應制定企業內部規章制度；(4)允許就業的最低年齡為15歲，工作性質涉及危害健康、安全或道德的，最低就業年齡為18歲。
簽訂勞動合同
勞工與雇主通過勞動合同建立工作關系。勞動合同受普通法管轄，以書面或口頭形式訂立。雇主簽訂或存續雇傭合同時，不得要求交納抵押金或任何形式保證金。工作合同分為試用（一般雇員不得超過3個月，專業工人不得超過2個月，非專業工人不得超過1個月），定期（不得超過2年，可一次或多次續簽，續簽期限也不得超過2年）和不定期三種。
終止勞動合同
固定期限勞動合同通常在指定截止日終止。但經雙方達成協議，也可提前終止合同。該協議需以書面形式訂立，勞動監察員在場見證，由合同雙方簽署。合同雙方未達成協議的，除非因嚴重不當行為或不可抗力，不得提前終止。合同一方以上述以外原因提前終止合同的，另一方有權獲得至少與其合同終止日期應得報酬或遭受損失相當的賠償金。合同一方擬不予續簽時，應提前通知另一方（合同期限超過6個月的，提前10天；合同期限超過1年的，提前15天），未提前通知的，合同應按其原始合同相等期限予以延期。
不定期勞動合同可由合同任一方自由中止（例外情況除外）。擬終止合同的一方應書面提前通知另一方。
《勞動法》對勞動者工資作出如下規定：勞動主管部門制定最低保障工資標準，勞工工資至少應與最低保障工資相同。工資應以硬幣或紙幣形式直接支付工人本人，工人同意以其他方式支付的除外。工人工資每月應至少支付2次，間隔最多不得超過16天，雇員工資每月至少支付1次。
工人工作時間（不論性別）每天不得超過8小時，或每周不得超過48小時，嚴禁安排同一勞工每周工作六天以上。因特殊和緊急工作需工人加班的，加班工資應為正常工資的150%,在夜間或每周休息日加班的，加班工資為正常工資的200%。工作計劃需進行輪班的，正常情況下企業僅可安排兩班（早班和下午班），夜間工作須按照上述加班工資標準支付（“夜間”是指包含22點至凌晨5點，且至少連續11小時的一段時間）。
同一工人每周工作時間不得超過6天，周歇班應至少持續24 小時，且原則上安排在星期日。全部工人均有權享受帶薪假，按每連續工作1個月休假1天半計算，在此基礎上勞工資歷每增加3年，帶薪假增加1天。發生直接影響工人直系親屬的事件，雇主應準予該工人特別假（最多不超過7天）。女工有權享受90天產假，產假期間，應發放其一半的工資和津貼；產假後返廠工作的2個月內，應指派其從事輕微勞動。
無論勞工或雇主均有權不需預先核準，自主組建專業組織，以集體或個人方式研究、促進組織章程所涉及人員的權益、保護其精神和物質利益。勞工組建的專業組織稱為“勞工工會”，雇主組建的專業組織稱為“雇主協會”。禁止組建雇主及勞工同為會員的行業工會或協會。
）外國人在當地工作的規定
柬埔寨於1997年頒佈的《勞工法》，2002年1月18日頒佈瞭關於雇用外國人在柬埔寨王國就業的申請辦法及相關規定。根據有關法規，任何企業雇用外國勞工必須向柬埔寨勞動與職業培訓部申請，並遵守以下規定：
①需要雇傭外籍專業技術和管理人員的企業，必須在每年11月底前向勞工部申請下一年度雇傭外勞的指標，每個企業所雇傭的外勞不得超過企業職工總數的10%。未申請年度用工指標，將不被允許雇傭外勞。
②雇傭外勞必須滿足以下條件：雇主必須提前取得在柬工作的合法就業證；必須合法進人柬埔寨王國；必須持有有效護照；必須持有有效的居留許可證；必須有足夠的適應企業需要的技能，且無傳染病。
）外國人在當地工作的風險
柬埔寨外籍勞務市場秩序的管理有待加強。一些不法中介利用外籍勞務急於謀職的心理進行欺詐，並由此引發一些勞務糾紛案件發生。
為解決有關勞資糾紛等問題，柬埔寨於1999年成立瞭由政府部門、工會和雇主協會三方代表組成的“勞工顧問委員會”，專門研討勞工政策。在國際勞工組織（ILO)和美國政府的幫助下，柬埔寨於2003年4月成立獨立的“勞工仲裁委員會”，由勞動與職業培訓部、雇主和工會代表組成，裁決協商無果的勞資糾紛及相關事項。由於柬埔寨紡織、制衣業用工人數多，為應對在該行業的勞資糾紛及福利待遇等問題，主要企業雇主還專門成立瞭柬埔寨制衣廠商協會（GMAC）。
勞動與職業培訓部為柬埔寨勞動就業的政府主管部門，負責管理所有來柬埔寨就業的外國勞工。該部於2002年12月成立“外國勞工管理委員會”（FWAC）,負責制訂申請接受外國勞工來柬埔寨就業的各種手續，協助外國勞工與雇主協會解決外國勞工相關事宜。
4.
關於外匯管理的規定
根據柬埔寨《外匯法》規定：允許居民自由持有外匯。通過授權銀行進行的外匯業務不受管制，但單筆轉賬金額在1萬美元（含）以上的，授權銀行應向國傢銀行報告。
隻要在柬埔寨商業主管部門註冊的企業均可開立外匯賬戶。
5.
關於外資企業參與證券交易的規定
柬埔寨《非政府債券發行和交易法》於2007年1o月19日頒佈，政府鼓勵境外投資和參與柬埔寨證券市場。
6.
關於承攬工程的規定
）許可制度
柬埔寨對外國公司承包當地工程無特殊限制，具有一定資質的外國承包公司均可承包當地工程。
）禁止領域
柬埔寨對外國公司承包當地工程無禁止領域的規定。
）招標方式
一般采用公開招標，小型項目也采用議標的方式。
7.
關於保護知識產權的規定
）當地有關知識產權保護的法律法規
盡管柬埔寨已於1995年成為世界知識產權組織成員，並於1999年加入《巴黎公約》。進入新世紀以來，柬埔寨政府已通過一系列保護知識產權的法律法規，取得長足進步。最新頒佈的法律法規包括：《商標、商號與反不正當競爭法》（2002年）；《版權與相關權利法》（2003年）；《專利、實用新型與工業設計法》（2003年）《育種者權利和植物品種保護法》（2008年）。此外，柬埔寨政府還準備頒佈下列法律：《未披漏信息與商業秘密保護法》、《集成電路版圖設計保護法》、《地理標志保護法》。
2002年頒佈的《商標、商號與反不正當競爭法》（下文簡稱《商標法》）是柬埔寨第一部知識產權保護法，該法規定應通過註冊取得商標專有權。如申請人在申請材料中能夠證明其已在《巴黎公約》任一成員國提交該商標全境或區域註冊申請的，可取得商標註冊的優先權。該法還對註冊程序、失效、集體商標、商標許可、商號、侵權和賠償、環境保護措施、所有權轉讓或變更等均作出規定。
柬埔寨《商標法》僅認可“一國用盡原則”，因此，權利所有人對分銷和進口享有專有權，並可通過委托或分銷協議方式轉讓給獨傢分銷商。
2003年頒佈的《版權與相關權利法》（簡稱《版權法》）旨在為作傢、表演者提供與其作品相關的權利，保護文學作品、文化表演、表演者、唱片制作人、廣播機構節目，以保證這些文化產品能夠得到公正合法的使用
作品作者對該作品享有可針對任何人行使的專有權，包括精神權利和經濟權利。作者的精神權利永久有效，不可剝奪，且不得扣押或設定追溯期限。作者的經濟權利是指通過授權復制、公開發表或創作衍生作品等，實現其作品價值的專有權，經濟權利保護自作品創作完成之日起開始，至作者去世後50年止。
專利、實用新型和工業設計
2003年頒佈的《專利、實用新型與工業設計法》，主要目的為保護在柬埔寨授予的專利、實用新型和註冊的工業設計。專利是指為保護發明所授予的權利，有效期為20年。實用新型證書主要是為保護具備新穎性及可實現產業化的實用新型，有效期為7年，不可延期。具備新穎性的工業設計可申請註冊，有效期為5年，註冊後可連續延期兩次，每次5年。
）知識產權侵權的相關處罰規定
目前，柬埔寨關於知識產權的保護工作尚待進一步完善，主要是商業部負責打擊假冒偽劣商品的部門對盜版光碟進行沒收和銷毀，尚無明確的處罰細則。
8.
關於環境保護的規定
）環保管理部門
柬埔寨環境保護主管部門是環境保護部，其主要職責是：通過防止、減少及控制污染，保護並提升環境質量和公共衛生水平；在王國政府決策前，評估項目對環境造成的影響；保障合理及有序的保護、開發、管理及使用柬埔寨王國自然資源；鼓勵並為公眾提供機會參與環境和自然資源保護；制止影響環境的行為。
）主要環保法律法規名稱
柬埔寨國民議會於1996年11月18日通過瞭柬埔寨第一部《環境保護法》。環境保護部與柬埔寨其他有關部門制定瞭一系列環保規章，就柬埔寨領空、領水、領地內或地表上進口、生成、運輸、再生、處理、儲存、處置、排放的污染物、廢物和有毒有害物質的來源、類型和數量；噪音、震動的來源、類型和影響范圍都進行瞭明確規定。
）環保法律法規基本要點
根據柬埔寨《環境保護法》，任何私人或公共項目均需要進行環境影響評估；在項目提交柬埔寨王國政府審定前，由環境保護部予以檢查騰；未經環境影響評估的現有項目及待辦項目均需進行評估。環境保護部與有關部門有權要求任何工廠、污染源、工業區或自然資源開發項目所在區域的所有人或負責人安裝或使用監測設備，提供樣品，編制檔案，並提交記錄及報告供審核。環境保護部應依據公眾建議，提供其相關作為信息，並鼓勵公眾參與環境保護和自然資源管理。企業不得拒絕或阻止檢查人員進入有關場所進行檢查，否則將處以罰款，有關責任人還可能被處以監禁。
）環保評估的相關規定
柬埔寨日益重視環境問題，並正在努力建立其環評體系。柬埔寨於1999年頒佈瞭有關環境影響評價的法令，規定項目須在其環評報告經柬埔寨發展理事會（CDC）批準後方可實施。柬埔寨環境保護和資源管理法（EPNRM）中規定瞭環境影響評價的具體適用范圍，主要集中在工業、農業、旅遊業以及基礎設施建設4個領域內。環境保護部是環境影響評價的主要管理部門，其他各部門如水利、能源、交通等，為其所負責領域內的項目環境影響評價提供相關意見。同時，各級環境部門須負責同級政府部門之間的協調合作，保證環評的順利施行。
在環評初期，申請人須將項目方案遞交至環境影響管理機構，並公佈項目方案中的詳細計劃法令還對其公示方式進行瞭嚴格規定，公眾有權在公示期30天內對項目方案提出書面異議並提交環境影響管理機構，同時抄送項目申請人。收到公眾的書面異議後，項目申請人須在確定環境影響評價的具體范圍時進行公眾咨詢，並將咨詢結果和相關文件連同環評職責書—並交由EIA（環境影響評價）專門委員會審查。在專委會正式確定職責范圍之前，公眾還可以通過在專委會中的代表對項目方案提出二次異議。
柬埔寨雖然1999年就頒佈實施瞭環評法令，但由於條件所限，直到2004年才有部分建設項目開展環評工作。柬埔寨環評人員和法律法規尚處起步階段。柬埔寨國傢環評法令規定，項目在獲得審批和動工之前，必須完成環境影響評估工作，並向環保部送交環評報告書。
9.
關於反對商業賄賂的規定
柬埔寨對於腐敗等行為的統一法律規定為《反腐敗法》，自1994年開始起草，2010年4月經國會表決通過。《反腐敗法》規定國傢和政府官員必須向反腐敗機構公佈個人財產，行賄受賄、貪污腐敗行為一經確定，將視情節依法受到制裁。柬埔寨對於反對商業賄賂沒有專門法律。
三、投資柬埔寨的其他法律相關註意事項
1.
法制不健全
柬埔寨法制不健全，特別是關於經濟、商業、貿易等方面的法律法規欠缺，無經濟法庭，“無法可依”、“有法不依”、“執法不嚴”、“違法不究”的現象比較普遍
2.
在柬埔寨投資和經商可能會遇到價格管制。柬埔寨政府可以頒佈法令，將價格管制作為對國內政治壓力的回應，以便控制進口商品或服務的價格，特別是被認為高度敏感的部門，比如食品或保健品，這些領域很容易受到政府對價格的管制。
3.
在柬埔寨的經貿活動中，外匯業務包括商業交易的付款、轉賬或資金流動（含投資）。另外，票面以外幣計值的支付票據、證券以及粗金、粗稀有金屬、未加工的寶石也視為外匯。按照《柬埔寨外匯法》的規定，當出現外匯危機時，中央銀行可以發佈執行期最長為三個月的法規，暫停或限制授權中介（銀行）辦理外匯業務活動。
4.
柬埔寨王國勞動法完善，勞工自身的法律意識也很強。一般人不會接受在周末或節假日加班；在柬埔寨從事資源開發項目合作時，應當註意偏遠地區存在的不確定因素；雖然柬埔寨城市中心及周邊地區的基礎設施有所改善，但多數人居住的農村基礎設施仍然落後。
四、投資柬埔寨的案例分析及投資建議
2005年，中國某工程承包公司在柬埔寨A道路工程項目的競標中脫穎而出，獲得瞭該工程的承包建設權。A公路是柬埔寨西北邊境地區的重要交通樞紐，全長100公裡，合同金額5100萬美元，工期36個月。該工程計劃於2006年開工，2009年完工。
但是由於柬埔寨的審批程序異常復雜，僅審批一項，該公司就花費瞭兩年零兩個月的時間，工期因此不得不退後一年，資金成本因此提高，土地、物資設備及其他成本也由於價格上漲而不同程度地增加，公司盈利空間大幅收縮。
柬埔寨作為一個政治和經濟相對落後的國傢，在審批方面依舊延續計劃經濟模式，程序繁瑣，效率低下，嚴重影響外國對柬投資項目的投資進程。據世界銀行2011年的權威報告顯示，柬埔寨2011年在公司設立和工程項目的政府許可上所花費的時間分別為85天和709天。
在本案例中，該中國公司在做前期準備時，對柬埔寨審批程序的復雜性認識不夠，粗略估計一年時間足以完成審批手續。可實際過程中，整個工程項目僅政府許可一項就需要2年左右的時間。當時，中國公司為瞭趕在2005年開工，已經於2005年初將人力、物資和資金準備到位。但是此時並未獲得項目工程的政府許可，尚不具備開工條件。因而所籌措的人力、物資等都處於閑置狀態。每天的成本在1000美元左右，額外增加成本達40萬美元。
另一方面，由於開工時間推遲一年，由於柬埔寨國內物價上漲等因素，工程成本增長近10%。
同時，工程延期也引起瞭業主的不滿。依照合同約定，該公路應在2009年投入使用，推遲一年打亂瞭業主的盈利計劃，因此業主方依據合同要求中國公司向其支付違約金100萬美元，以彌補其損失。
由此可見，在投資柬埔寨前，中國企業應當特別審批程序的時間成本問題台新銀行貸款條件，合理做出投資決策。
五、能夠給中國企業提供投資合作咨詢的機構
中國駐柬埔寨大使館經商參處、柬埔寨駐中國大使館、柬埔寨投資委員會、北京金虎律師事務所(柬埔寨投資與法律服務中心)可以為中國企業柬埔寨投資、開發、貿易等提供投資項目、法務支持、商務談判、政府資源對接等服務。
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第一：房屋座落地點和周圍的環境
第二：屋主（申請人）的工作條件與債信狀況
現階段房屋抵押貸款利率是歷史上偏低的一段時間，台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核房貸利率3.5%有可能是理財型房貸所以才會顯得偏高，其實只要找對人幫你規劃房貸，不論是申請人收入不明確沒有保證人或是名下負債太高抑或無法進屋拍照等等困難的問題，台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核專業貸款經理人都可以協助規畫出適合你的銀行方案。80萬的卡債是目前申請房屋貸款整合的一大隱憂，台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核通常銀行認為動用到卡債都是『資金管理不當且理財行為失衡』，台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核畢竟信用卡動輒18%的利息你都願意支付代表你的資金管控出現問題，所以這也是銀行可能會婉拒你的主因。台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核故在遞件之前，詳盡的規劃才能順利核准，貸款審核一定有不可預測的變數，變數因子太多，所以沒有人可以保證一定過件台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核，但是專業的"貸款經理人"可以先將你的變數因子降到最低，這就是你委託的主因，台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核這也是所謂的眉角。各家銀行對貸款額度、利率及授信審核標準皆不同讓專業理財規劃一次搞定您的貸款麻煩事 - 台新銀行信貸過件率 台新銀行信貸好過嗎?教你怎麼辦可以快速過件審核
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