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其實台灣的廠商真的是很有競爭力只是沒有好好包裝而已
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“未備先老” 老齡化的痛點為何避無可避
近日，天津市政府出臺瞭《關於加快發展商業養老保險促進養老保障體系建設的實施方案》，旨在加快本市商業養老保險發展，進一步促進社會保障體系建設，從而提高全社會養老保障水平。
住房反向抵押 養老保險新試點 《方案》指出，本市將積極落實老年人住房反向抵押養老保險試點政策，支持商業保險機構向有需求的老年群體提出住房反向抵押養老保險產品和服務。而試點政策的核心內容，其實就是通過商業養老保險的新形式實現“以房養老”的目標。
據悉，60周歲以上擁有房屋完全產權的老人，可將房產抵押給保險公司，並繼續擁有房屋占有、使用、收益等處置權，保險公司則根據房產的價值按比例每月向老人支付養老金直至老人去世。
老人去世後，如果已支付的養老金超出瞭房產的價值，那麼虧損由保險公司承擔；如果已經支付的養老金低於房產價值，則老人的繼承人可選擇付款取消房屋抵押，也可選擇將差值部分取現。
關於老年人住房反向抵押養老保險的政策其實早在2014年，就已經獲準在4傢保險公司試點推行瞭，但由於種種原因，其推行速度緩慢，至今，僅有一傢保險公司在向市場做實際投放。
究其原因，不外乎三個方面：老年人對此類事物的接受度和參與度明顯偏低；房子的商品價值的被認知度和重視程度遠超以往，難以輕易被用作抵押；子女繼承意願與房屋反向抵押相矛盾。
除此之外，老年人作為弱勢群體，也容易有人對住房反向抵押加以利用，向老年人行騙，使其財產安全受到威脅。因此，以住房反向抵押養老保險形式的“以房養老”從實施到推進還是有著不小的難度的。
養老地產 全面服務新體驗 然而，中國正處在人口老齡化的急速發展期，養老制度尚未完善、“未備先老”等核心問題亟待解決也是不爭的事實。有數據顯示，2015-2050年間，中國老年（65+）人口總量將從1.4億激增至3.65億左右，預計在2055-2060年達到峰值（4億以上），進入“高位平臺期”。可見，面對未來老齡化增速如此之快的這段時期，應對老齡社會的戰略和戰術儲備都應加緊加快。
而同樣以“以房養老”為核心的養老地產則是把老人的養老需求作為著眼點加以開發配套。一些申請建設養老公寓的地產項目紛紛出現，這類項目大都會選在遠離城市喧囂的郊區，環境比較安靜、舒適，對於居住、娛樂、養生、醫療、護理等方面的配套投入也是相當巨大的。因此，得以入住這樣的養老公寓，對於老年人來說，養老的需求在一定程度上可以得到極大的滿足。
下面，小編分別列舉兩個在津代表性的養老項目。
雲杉鎮
雲杉鎮宜老社區，坐落於天津市寶坻區牛道口鎮焦山寺村，地處京津冀交通要道，距北京70公裡，離天津市區80公裡。社區整體采用無障礙宜老化設計，包含老年公寓、社區醫院、現代設施農業大棚、酒店會所、養老會所、老年護理院、空中花園等齊備的設施，配有細致周到的“管傢式”服務，結合國外養老新模式，是一個集住、醫、樂、行、學於一體的老年生活社區。其養老公寓總建築面積約70萬平米，由17棟多層電梯住宅樓組成，共設2277套公寓。
雲杉鎮還推出瞭“輪轉式養老”的新模式，即老人可以入住全國其他省市開發的養老社區進行全國輪轉居住。如果老人不喜歡北方的冬天，可以輪轉到南方相應城市的養老社區，享受南方溫暖的氣候，並且宜老社區會提供與之前居住時相同標準的設施和服務，讓老人可很快適應。
康寧津園
康寧津園坐落於距離市區僅有20分鐘車程的團泊新城西區的健康產業園內，緊鄰團泊湖。項目占地500畝，包括老年公寓、醫院、護養院、中央廚房、文化娛樂健身、康復理療中心、溫泉療養、餐飲、養老等養老設施。其中共建有2000餘套專門作適老化設計的居傢式老年公寓，分為一居室、兩居室和三居室，室內全部為適老化裝修並配齊傢具傢電。
園區首創全齡化、全模式、全程持續照護的“三全”養老概念，建立瞭由管傢、秘書、服務員構成的“三層呵護”服務體系，設立瞭百餘項服務內容，為會員提供24小時的服務。
無論是雲杉鎮還是康寧津園都把相關服務打造到瞭“星級”標準，但在前期投入和日常運營支出等方面都承受瞭極大的資金壓力。說是地產項目，但實際上結合到銷售的情況與普通的地產項目還是有所不同的。目前天津的養老地產，多以會員制為主，此外還有租賃和產權出售這兩種形式。會員制除瞭需要繳納幾十萬甚至上百萬不等的會員費，老人想要入住還需繳納每年最低3萬元左右的服務費用。這樣的收費標準，尤其是以天津的養老收入標準來衡量的話，顯然對於多數老年人來說承受起來是有困難的。
而對於開發商而言，無論是前期配套建設還是後期運營維護，都需要花費極大的人力物力，所需人才又大都是需要具備極高的專業素質的人員，因此運營成本還是相當高的。當面對入住率不太理想的狀況時，資金方面就更是顯得捉襟見肘。在這樣的情況下，開發商的“舉步維艱”和老年人的“力有不逮”所產生的矛盾就顯得尤為突出瞭。因此，“以房養老”的養老地產註定瞭難像其他地產那樣，可獲得規模效應。
對於老年人而言，無論是選擇以“透支”為主的住房反向抵押養老保險，還是選擇一次性投入購求“終身制”養老服務的養老地產，都有著無法回避的“痛點”。所謂“羊毛出在羊身上”，無論是小刀凌遲還是大刀給個痛快，都無異於“割肉”，可見，“以房養老”還需很長的一段路來探索。
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免責聲明：本文僅代表作者觀點，不代表房天下立場。本文系作者授權房天下房產圈發表，未經許可，不得轉載。
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